以公民名義請求修改《物業管理條例》

以公民名義請求修改《物業管理條例》
 
2006年03月12日14:32 法制早報  

　　一項調查顯示，北京73%的業主對物業公司不滿意。發生在北京太平家園、廣州華南新城等社區的一系列惡性事件 ，也使物業公司與業主之間的矛盾暴露無遺。

　　律師李勁松認為，立法是“遠水救不了近火”，目前迫切需要解決的是：恢復物業公司的管理本能；砍掉物業公司的 “打手”；讓公權力介入到社區建設當中來。

 
 

   
 
 

 

　　律師李勁松，給全國人民代表大會十屆四次會議主席團提出建議

　　□撰文/本報記者朱雨晨

　　律師李勁松，2006年3月7日，以一名愿意為國是建言獻策的公民身份，給全國人民代表大會十屆四次會議主席 團提出建議，請求修改國務院《物業管理條例》。

　　他說，條例賦予了物業公司本不屬于它的管人權力，這個權力應該回歸到居委會手中。此外，惡性事件“實施者”保 安問題也尤顯突出，他建議全國的社區保安都回歸到由居委會負責聘請和管理。

　　物業糾紛頻發引關注

　　在過去的一年，物業公司與業主間的矛盾不斷升級，甚至發生了多起流血沖突事件。北京太平家園的多名業主被砍傷 ；美然動力小區業委會主任家中，兩次被不明身份的人用重物襲擊；廣州番禺華南新城業主李剛在家中遭毒打，被迫切除脾臟 ；北京朝陽法院對16名欠交物業費的業主強制執行……

　　物業糾紛頻發，引起人們的廣泛關注。特別是北京太平家園事件，時間長、影響大，網上的一項調查，96%的人認 為太平家園維權事件具有共性。針對日益顯現的小區糾紛，各地都有不同程度的反映。在糾紛突出的北京，市十二屆人大四次 會議上，呂曉霖代表提出的“構建和諧社會，建設宜居城市，減少物業管理糾紛”的議案引來了35名代表聯名。在天津、大 連等地的人大會議上，代表們也提出了類似的議案。

　　全國兩會上，“物業糾紛頻發，如何減少糾紛”這一關系到和諧社區建設的重大社會問題也成為代表們關注的焦點。 北京的羅益鋒代表就提出，物業管理應納入法制化軌道，加強包括《保安法》、《社區管理法》等在內的相關法律法規的立法 。

　　立法救不了近火

　　“遠水救不了近火?！弊鳛楸本┨郊覉@的常年法律顧問，在深度關注太平家園、美然動力、華南新城、紫玉山莊等 小區業主維權經歷后，李勁松顯然有不同的想法。他認為現在迫切需要解決的，就是削掉本不屬于物業管理公司的權力。

　　物業公司的本職工作只是對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，在現有的物業管理條例里，卻 同時賦予它“維護相關區域內的環境衛生和秩序”，正是后種權力，讓停車管理、保潔等對人服務的工作也掌握在物業公司手 中，致使后來的局面對業主越來越不利。

　　“能夠立法固然是件好事，但是我們應該看到現在的形勢?！?月8日，在律師事務所辦公室里，李勁松律師接受了 法制早報的專訪。他說，在有些貪官和黑惡勢力聯手的情況下，維權業主依法維權之路十分艱難，假如靠立法來解決，立法出 來之前的問題怎么辦？這樣做無異于畫餅充饑，解決不了實際問題。

　　李勁松擔心，基層政府如果還以找不到切入點為由，放任社區事務自生自滅，流氓惡勢力肯定會迅速介入，現在的社 區極有可能淪落為黑惡勢力的大本營。

　　利益沖突的必然結果

　　“物業糾紛頻發的根源是巨大的利益沖突?！崩顒潘芍赋?，在現在的狀況下，物業公司既管物也管人，成為小區事務 的代言人，實際上物業公司代表的是暴利，后面藏有很多貓兒膩。就太平家園而言，業主們估算后的結果是，假如由業主聘請 自己的物業公司，每年將有六七百萬的利潤可以返還給業主。

　　這部份利潤的來源有：小區停車位收的費用，廣告費，公共房屋出租費等。其中像取暖費，在美聯動力社區，現在聘 請了3個鍋爐工人，自己到外面去買氣，每年的取暖費才花掉一百多萬，而按照每平方米30元的收費標準，收上來的費用是 200多萬，這里面就存在很大的利益空間。

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　　“這是一場利益博弈戰?！崩顒潘烧f，在這場戰爭中，物業公司為了維護自己的既得利益，在采用法律手段阻止不了 業主的時候，就采用停水、停暖等不合法手段，甚至是暴力來解決。

　　李勁松認為，小區的生活秩序穩定，主要就是“供水、供電、供暖、供氣的穩定”及“保安、保潔、停車管理工作的 有序”。只要“供水、供電、供暖、供氣”這關系國計民生的四大項目能“回歸市政供應系統”，處于政府的有效監控之中； 只要“保安、保潔、停車管理”這三項居民服務工作“回歸到居委會全面負責”，則物業糾紛的社會危害程度即可大大降低。

　　因此，他呼吁對國務院《物業管理條例》進行修改，以法規的形式規范物業管理的職責，同時讓居民服務權回歸居委 會，公權力在適當的時候介入社區事務。

　　具體修改建議

　　建議一

　　回歸“管家”角色

　　將條例第二條修改為：“本條例所稱物業管理，是指業主對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理 的活動”。

　　即：1.刪除“通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定”2.刪除“維護相關區域內 的環境衛生和秩序的活動”。

　　正是這些事件讓人們開始反思，小區保安保的到底是什么？

　　“在這些事件當中，保安其實充當了物業公司的打手?！崩顒潘烧f，試問這樣的保安能保證業主的平安嗎？答案當然 是不能。

　　那么為什么會出現這種現象呢？李勁松認為應歸咎于《條例》對物業管理的界定?！熬S護相關區域內的環境衛生和秩 序”這一活動，其實并不是“對小區內建筑物這一物品”的管理活動，它是“對小區居民即小區內物業使用人”的服務和管理 活動，在《中華人民共和國城市居民委員會組織法》已明確規定是居民委員會的任務。

　　正是這個規定，讓保安的聘用，保潔人員的聘用，以及停車管理工作人員的聘用等事務都掌握在物業公司手中。

　　由此造成了“只占小區居民的30%左右的業主全權確定居民管理公約后，將社區管理權全部轉交無良私營物業公司 的老板負責，并由其雇請的家丁換上保安服實際行使對社區全體居民的管理權，使得黑社會和流氓惡勢力以所謂的物業內保人 員的名義在小區合法化”。

　　刪除上述規定之后，物業管理的本能得以彰顯，其從管理權力回歸至居委會。即小區的保安及保潔和停車管理人員， 應由社區居民委員會負責聘請。保安費及保潔費和停車管理費也應交給居委會而不應交給物業公司。

　　建議二

　　可以不請物業

　　“第三條　　國家提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業管理企業”，增加“小區業主大會也可以 決定不聘請物業管理企業而選擇對小區物業進行自治管理”的內容。

　　沿用趙恒律師的“保姆理論”，李勁松認為，作為主人的業主有權利決定自己的行為，有錢有條件的可以聘請保姆； 無錢無條件的可以自行管理。

　　眾所周知，任何一個物業管理企業在和任何一個小區及其業主簽訂物業管理(服務)合同并進駐該小區開始從事物業 管理活動之前，該物管企業對于該小區根本不能享有任何權利。

　　很明顯，物業管理企業之所以對某個小區享有物業管理權，是因為該企業與這個小區的全體業主簽訂了物業管理合同 ，而小區的全體業主正是通過簽訂物業管理合同這種方式對物業管理企業進行了授權。也就是說物業管理權實際上是因業主享 有物權所派生出的權利。是“決定與物業管理企業簽訂物業管理合同授權物業管理企業進行物業管理”還是“決定不聘請物業 管理企業而對自身物業進行自治管理”，這“屬于業主對于其自有或共有財產進行自由處分的權利范圍”不應加以任何不合理 的限制。

　　李勁松介紹，建設部劉志峰副部長在2003年7月14日全國物業管理工作會議上的講話中其實也已明確提出：選 聘物業管理企業實施管理只是業主管理自身物業的方式之一，業主還可以根據實際情況決定采用其他方式，比如自我管理，或 者將保潔、綠化等各項事務直接委托專業公司。

　　建議三

　　產權清冊

　　應交房管部門

　　增加下列規定，明確：建設單位應在向物業管理企業移交產權清冊資料正本的同時，將副本向物業所在地的區、縣人 民政府房地產行政主管部門及社區居民委員會和首位購房業主各交送一份。

　　其他已購買該物業的業主可到物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門申請自費復印上列資料。

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　　2005年12月20日，北京市二中院終審判決，長期非法滯留美然動力小區的美晟物業于7日內撤出。美晟物業 撤出之后，新的物業公司四方物業進駐小區，但是因為沒有履行任何交接手續，新物業公司拿不到該小區的任何資料，包括可 能留存的物業費。新物業公司無奈之下又悄然撤出。

　　而美然動力小區業主委員會僅為了實現從開發商處取得產權清冊資料這一目標，花費了兩年時間，經歷兩級法院訴訟 。造成了各方人力物力及司法資源的極大浪費。作此修改后，可有效節約社會資源。業主作為物業的購買者即消費者，也理應 享有對自已所購物業的上列資料的知情權。

　　建議四

　　公權力應介入

　　小區管理

　　增加下列補充規定，明確：業主大會未能依法選聘新的物業管理企業、造成小區物業無人狀態小區物業存在安全隱患 可能危及公共利益及他人合法權益時，物業所在地的房地產行政主管部門、街道辦事處、社區居委會等基層政府組織，應當及 時組織相應的物業管理企業進入小區臨時代管小區物業。

　　代管期間，物業服務費用及緊急維修養護費用由全體業主承擔。

　　美然動力小區就是一個生動的例子。老物業公司賴著不走，新的物業公司進不來，導致小區在春節前后的幾個月里垃 圾成堆，水、暖氣等得不到保障供應。這個時候，政府早就應該介入，李勁松認為，有關的基層組織應及時伸出手。

　　“小區不應成為公權力的空白區，小區不能成為戰場?！崩顒潘烧f，在物業公司與業主的這場利益博弈中，政府始終 認為，開發商、物業公司與業主之間的事情純屬私事，是可以自己協商解決的。而恰恰是政府的這種態度，放任了事態的惡化 。

　　-采訪側記-

　　只做有建設性的批評

　　從報社到西客站，坐公車，倒地鐵，從軍事博物館的D出口出來，轉個彎，要走長長的一段路才能到。下午1點10 分出發，整3點才到達。

　　李勁松律師從辦公室迎了出來，個子不高，很愛笑，連說抱歉的時候也是笑著說的，似乎這是件很好笑或者很快樂的 事情。

　　聊起為什么在這個時候建議修改條例，李勁松發出小孩般無邪的笑聲，稱自己的目的是想要獲得有權力能解決這件事 情的領導的共鳴。

　　他宣稱自己向來只做建設性的批評。因為發現一個人做錯了事情很容易，但是要發現怎樣做才對相當不容易。如果光 發現這么做不對，換你來可能還是這樣，這對被批評的人就不公平，這樣的批評也沒有太大意義。

　　“如果找不到答案，我不會輕易批評別人?！崩顒潘勺孕艥M滿地說，在批評的時候，他會提出他的解決方案。這樣， 如果他提出來了而別人不做，他便理直氣壯地批評。

　　“現在，我找到答案了?！崩顒潘烧f，人大代表們能關注這件事，建言要立法，他感到很欣慰。但是，他認為，在立 法之前應該找到解決辦法，這么做也是為了讓某些人不至于越陷越深?！坝械娜瞬⒉皇翘焐拖胱龊谏鐣?，我這是在拯救他 們呢?！?/p>

　　雖然如此，李勁松希望人們僅僅關注這件事?！安灰P注我這個人?！彼χf，別人會認為我是為了出名，甚至還 有人會這樣說——不要讓他的陰謀得逞。李勁松說，雖然他有心理準備，但是不希望人們把矛頭轉到他的身上，而使事情節外 生枝。

　　“這是件利國利民，至少是有利于我的當事人的事情?！崩顒潘烧f，這件事情如果真的成了，物業公司應該是利益的 受損害者，將從一個暴利行業變成常規行業。

　　“如果這樣，他們罵我可以舒服一點的話，我愿意做他們的出氣筒，我十分理解他們?！崩顒潘珊茏匀坏匦χ?。

　　在給他拍照片的時候，他說要拍一張不茍言笑的，有威懾力的照片?！拔乙獜男蜗笊险鹱∷麄??！?/p>