李德文：《湖南省城市住宅區物業管理條例》亟待修改

　　(省政協委員李德文和長沙智遠物業管理有限公司總經理龔成做客紅網“兩會代表委員”訪談室，暢談關于修改《湖南省城市住宅區物業管理條例》的建議。)

　　(省政協委員李德文發言。)

　　(長沙智遠物業管理有限公司總經理龔成發言。)

　　紅網1月12日訊（記者 章堯）“安居才能樂業，物業關乎千家萬戶，關乎社會和諧?！苯陙?，湖南省商住小區業主與物業服務企業之間的摩擦不少，糾紛不斷，沖突增多，影響社會穩定。針對這種現狀，在正在召開的湖南省政協十屆二次會議上，省政協委員李德文提出了關于修改《湖南省城市住宅區物業管理條例》（簡稱條例）的建議。今日下午，省政協委員李德文和長沙智遠物業管理有限公司總經理龔成做客紅網“兩會代表委員”訪談室，暢談關于修改條例的建議。

　　 條例的實施范圍必須修改

　　湖南省政協委員李德文是一位法律工作者，是全國優秀律師、湖南省十佳律師，“在我的工作中，有許多案子是和房地產和物業相關的，我發現《湖南省城市住宅區物業管理條例》與新近頒布的《中華人民共和國物權法》及《物業管理條例》的內容存在沖突，不符合上位法規定，與社會現實要求不相適應，地方性法規滯后性開始顯現，建議將修改提上議事日程。

　　“《湖南省城市住宅區物業管理條例》的實施范圍應該擴大，標題應予修正?！崩畹挛恼f，城市住宅需要物業管理，商業樓盤也需要物業管理，且與城市住宅不存在本質不同，不應人為地將商務樓盤的物業管理排除在外。

　　小區共有部分的管理必須修改

　　《物權法》規定，建筑區劃內規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。小區共有部分的管理，也是李德文認為應當修改的部分。

　　“專用車位之外，隨著私車增多，以公用道路及場地停車現象漸多。這些車位需要管理，收費權如何確定？占用小區公共道路形成的停車區域，可以收費，那么物業公司可以將這部分停車位賣給或租給業主之外的人嗎？或者物業公司租給業主使用，是否可以沖減小區物業服務收費？否則，物業公司豈不雙重受益？”他認為，這本質上不符合法律關于公用部分權屬及收益的規定。目前，有相當部分小區物業公司將公共部分租給業主收費，正常的物管費又沒減少，發生沖突后，因無規定，長期對峙，影響小區的治安環境和居住環境。

　　 新條例必須更具操作性

　　訪談中，李德文說：“地方法規和地方規則，更多的是應該帶有實際操作性，長沙在地方性的法規和規章里面，如果只定一些原則的話，說實話這種條例的意義不大。為什么？憲法、物權法它都規定了，他規定了以后，實質上我們地方政府之所以要做出條例就是要結合自身的社會經濟發展狀況，根據物業管理公司和業主相互之間經常產生爭執矛盾的焦點，用一些切實可操作的措施來解決?！?/p>

　　李德文舉例說，按條例規定，要通過業主大會，應經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意，那么，商業小區的入住率達到多少比例后，業主要求才可以成立業主大會？是15%、還是20%亦或30%？實質上，比例的規定，直接影響業主大會能否成立?！氨壤^高，入住過低，只要樓盤夠大，業主大會、業主委員會就難以成立，更不用說解聘物業服務企業。對此，新條例必須予以明確規定?！?/p>

　　在訪談中，李德文認為，物業轉讓中拖欠的前期物業管理費用，目前還有爭論，現行的相關法律也沒有做出明確規定。將影響物業管理機構的正常運作和業主的正常生活秩序，新制定的條例應明確規定。

　　 新條例應有操作細則

　　今天訪談還邀請到長沙智遠物業管理有限公司總經理龔成作為嘉賓參與訪談，他有十多年物業管理從業經驗，對于李德文提出的修改建議有許多共鳴。

　　“物業在房產前期介入的問題，這在全國物業管理條例中提到了，但是在湖南省的物管條例中沒有提到，而物業前期介入對以后的物業管理有很多好處，新制定的條例應明確規定。龔成說，

　　龔成也希望條例應有操作細則，這是避免矛盾的最好做法?！澳菢拥脑?，我們在實際工作中，就可能有比較明確的細責，就比較好操作，大家比較清楚，現在有些地方很模糊，可能就出現了一些糾紛，你說不清，我說不清的地方，所以這個東西能夠更細化，特別是物業管理中?！饼彸烧f。

　　物業收費不是越便宜越好

　　訪談中，龔成提醒，物業的收費不是越便宜越好。他說，目前，物業管理，小區的智能化水平越來越高，設備一搞就是幾千上億，實際上物業管理真正的水平體現在哪些地方？不光是表面的服務，特別是設備管理這一塊，因為這些都有維修基金，用自己的錢來出，“如果在設備上不去保養，可能使用十年就用了五年就壞了?！?/p>